～守るための透明塗膜が、次の修繕を難しくする～
第三者アドバイザーは見た！
これまで大規模修繕工事に携わる中で、何度か遭遇した劣化があります。
外壁タイルの表面が、白く濁っているのです。
遠くから見ると、雨だれやほこりなどの汚れが付着しているようにも見えます。
管理組合からも、
「せっかく大規模修繕工事をするのだから、タイルをきれいにしてほしい」
という要望が出されました。
マンションの外観を印象づけるタイルが白く曇っていれば、気になるのも当然です。通常の汚れであれば、高圧洗浄などできれいにできるかもしれません。しかし、近くで確認すると、単なる汚れではありませんでした。
白く濁っていたのは、タイルそのものではなく、以前の改修工事でタイル表面に施工された透明な保護塗膜だったのです。
タイルを守るために塗ったもの
外壁タイルは、一般的な塗装仕上げと比べて耐久性が高く、通常はタイルそのものを塗り替える必要がありません。ただし、タイルの目地や下地、ひび割れなどから雨水が浸入することがあります。そこで、防水性や防汚性の向上、目地の保護などを目的として、タイル面全体に透明な保護材や防水材を施工する工法があります。
私が経験した建物の多くも、新築時から施工されていたものではありませんでした。
過去の大規模修繕工事で、
「タイルを長持ちさせられます」
「雨水の浸入を防げます」
「美観を保つことができます」
などと提案され、採用されたものと思われます。施工直後は透明で、タイル本来の色や質感も見えていたのでしょう。ところが、年月が経過すると、透明だった塗膜が白く濁り、かえって外観を損なう状態になっていました。
透明な塗膜が白く濁る原因には、紫外線や風雨による経年劣化だけでなく、下地に含まれる水分、施工時の乾燥不足、洗浄剤の残留、材料の相性など、さまざまな可能性があります。
見た目だけで原因を決めつけることはできませんが、少なくとも通常の水洗いで落とせる汚れではありませんでした。
塗るよりも、落とすほうが大変
管理組合からは「きれいにしてほしい」と言われます。しかし、白く劣化した塗膜を除去するのは簡単ではありません。施工会社にいたとき、私自身も試験的にいくつかの方法を試しました。
温水による洗浄。
既存塗膜に対応した剥離剤。
複数の洗浄剤。
どの方法でも簡単には落ちず、非常に手間のかかる作業でした。薬剤を強くすればよいというものでもありません。使用する材料や施工方法によっては、タイルの艶や色調を変えたり、目地を傷めたり、周囲の仕上げに影響を与えたりする可能性があります。
そのため、実際の工事では、目立たない場所で試験施工を行い、除去効果と下地への影響を確認しながら方法を選ぶ必要があります。
タイル表面だけなら、まだ除去できる可能性があります。さらに難しいのが、タイル目地です。タイルは比較的表面が緻密ですが、セメント系の目地は水分を吸収しやすい材料です。透明な保護材が目地の内部まで浸透していた場合、表面だけを洗浄しても完全に除去できないことがあります。
タイル表面はある程度きれいになっても、目地部分には白い濁りや塗膜が残る。
除去した部分と残った部分で艶や色が変わる。
施工範囲によって仕上がりにむらが出る。
そのような問題が起こる可能性があります。
「洗えば元のタイルに戻る」とは限らないのです。
もう一度、透明な塗料を塗ればよい？
既存の透明塗膜が白くなったのであれば、その上から新しい透明塗料を施工すればきれいになるのではないか。
そう考える方もいるかもしれません。
しかし、劣化した塗膜や水分を含んだ下地の上へ、そのまま新しい材料を重ねることにはリスクがあります。
既存塗膜との相性が悪ければ、密着不良や剥離が発生する可能性があります。白く濁った塗膜を覆っても、その状態が透けて見えることもあります。また、壁の内部から水分が供給されている場合には、再び白濁や膨れが発生するかもしれません。
まず既存材料の種類と状態を調べ、含水状況や付着性を確認し、どこまで除去する必要があるのかを検討しなければなりません。製品名や施工時期、過去の工事記録が残っていなければ、その確認はさらに難しくなります。
透明な材料だからこそ慎重に
現在も、タイル面に使用する透明な保護材、防水材、剥落防止材、浸透性吸水防止材など、さまざまな製品や工法があります。
そのため、すべての透明仕上げ材が悪いということではありません。
表面に塗膜を形成する材料もあれば、主に目地や下地へ浸透して吸水を抑える材料もあります。防水を目的とするものと、タイルの剥落防止を目的とするものでは、役割も更新方法も異なります。
大切なのは、
「透明だから、タイルの見た目は変わりません」
「塗るだけでタイルを保護できます」
という説明だけで決めないことです。
採用する前に、少なくとも次の点を確認する必要があります。
・何を目的とした材料なのか
・表面に塗膜をつくるのか、内部へ浸透するのか
・既存タイルや目地との相性に問題はないか
・施工前に必要な乾燥状態や下地処理は何か
・期待できる耐用年数はどの程度か
・劣化したときに再施工できるのか
・次回の改修で既存材料を除去する必要があるか
・除去する場合、どのような工法と費用が必要になるか
・部分補修したタイルとの色や艶の差が出ないか
・施工記録や使用材料の情報を将来まで残せるか
できれば、本施工前に試験施工を行い、濡れ色、艶、色調などを管理組合で確認しておくことも大切です。
この経験から学ぶこと
大規模修繕工事では、その工事を完成させることだけを考えてはいけません。今回施工する材料が、次の大規模修繕工事でどのような状態になっているのか。
劣化したときに除去できるのか。
部分補修できるのか。
再施工にはどのくらいの費用がかかるのか。
そこまで考えて工法を選ぶ必要があります。
透明な塗膜は、施工した直後には目立ちません。そのため、外観を変えずに性能を加えられる、便利な材料に見えます。しかし、将来白く濁ったり、剥がれたりしたときには、タイル面全体の美観に影響します。しかも、元の状態へ戻すための作業が、塗ったときよりもはるかに難しくなることがあります。
第三者アドバイザーから一言
タイル面への透明な保護材を提案されたときは、その効果だけでなく、「劣化した後にどうするのか」まで確認してください。
将来の除去方法や再施工方法が明確でない工法は、安易に採用すべきではありません。特に、既存タイル面へ新たに塗膜を形成する場合には、下地の水分、目地への浸透、既存補修材との相性、将来の美観まで慎重に検討する必要があります。
工事会社から提案された材料を、その場の説明と価格だけで判断しないこと。
メーカーの仕様書や施工要領、試験施工の結果を確認し、次回の改修まで含めた維持管理費を比較することが大切です。
建物を守るために施工した材料が、将来の修繕を難しくしてしまう。
大規模修繕工事では、そのようなことが実際に起こります。
「今きれいになるか」だけではなく、「次に直せるか」。
それも、工法選定に欠かせない視点です。
施工管理、大規模修繕コンサルティングの経験をもとに、現場で実際に起きた出来事や教訓を、管理組合の皆様に分かりやすくお伝えするシリーズです。
※一部の記事は、個人やマンションが特定されないよう、内容を再構成・匿名化しています。
English Summary
At several condominium renovation projects, I encountered exterior tiles that had developed a cloudy white appearance. At first glance, the surface looked dirty. However, the problem was not ordinary dirt but the deterioration of a transparent protective coating applied during an earlier renovation.
Removing the aged coating was extremely difficult. Hot-water cleaning, coating removers, and different cleaning agents required considerable labor and did not always restore the original appearance. The coating was particularly difficult to remove where it had penetrated the porous cement joints between the tiles.
Applying another transparent coating over the existing surface is not necessarily a solution. Moisture, poor adhesion, material incompatibility, or remaining deteriorated coating may lead to renewed clouding, blistering, or peeling.
Not all transparent tile-protection systems are unsuitable. Modern products include surface-forming coatings, penetrating water repellents, waterproofing systems, and tile-fall prevention systems, each with a different purpose. Before selecting one, a condominium association should confirm its expected service life, substrate requirements, future recoating method, removal method, and long-term maintenance cost.
A material should not be evaluated only by how it looks immediately after application. An equally important question is whether it can be repaired or removed during the next renovation cycle.
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