～美しい緑の下に隠れた、防水工事と維持管理の現実～
第三者アドバイザーは見た！
あるマンションで、建物の調査診断を行ったときのお話です。そのマンションは、高さの異なる二つの棟で構成されていました。
高い棟から低い棟の屋上を見下ろすと、そこには屋上緑化が広がっていました。建物が密集する都市部にありながら、屋上には緑があり、上階の住戸から見える景観もきれいです。コンクリートや防水材だけの屋上と比べると、建物全体の印象も柔らかく感じられました。
しかし、その光景を見た私が最初に思ったのは、
「これ、工事のときは大変だろうな……」
ということでした。
美しい景色を見ても、つい将来の修繕工事を考えてしまう。職業病のようなものです。
屋上緑化の下には何がある？
屋上緑化は、屋上の上に直接土を盛って植物を植えているだけではありません。一般的には、防水層の上に保護層や耐根層、排水層、フィルター、土壌、植栽などが設けられています。植物へ水を供給するための散水設備が設置されている場合もあります。その下にある防水層は、建物内部へ雨水を入れないための重要な部分です。
しかし、防水層の上に土や植物があるため、通常の屋上のように表面を直接見て、ひび割れや膨れ、劣化の状態を簡単に確認することはできません。そして、防水層を全面的に改修する時期が来れば、上にある屋上緑化をどうするかという問題が発生します。
「いっそのこと、やめてしまえばいい」
その後、別のマンションの理事会で、屋上緑化の更新について議論する機会がありました。
そのマンションでも、屋上防水の改修時期が近づいていました。
防水工事を行うためには、屋上緑化を一度撤去し、その下の防水層を改修した後、再び緑化部分を復旧する必要があります。
植栽を撤去する。
土を移動する。
排水層や耐根層などを取り外す。
防水工事を行う。
その後、緑化設備を復旧し、土や植栽を戻す。
通常の屋上防水と比べると、作業工程が増え、当然、費用も大きくなります。
多額の更新費用について説明を受けた理事の一人から、こんな意見が出ました。
「いっそのこと、屋上緑化なんてやめてしまえばいいじゃないか」
維持管理に費用がかかるのであれば、撤去して通常の屋上に戻す。
一つの考え方としては、もっともな意見に聞こえます。しかし、屋上緑化は管理組合の判断だけで、自由に廃止できるとは限りません。
屋上緑化を簡単にやめられない理由
マンションが建設された地域や建物の規模によっては、条例や緑化計画などに基づき、一定の緑化面積が求められている場合があります。敷地内の地上部分だけでは必要な緑化面積を確保できず、屋上緑化を加えることで基準を満たしている建物もあります。
また、建築時の緑化計画や開発条件などに、屋上緑化が組み込まれていることもあります。そのようなマンションで屋上緑化を撤去すると、建築時に届け出た緑化面積を満たせなくなる可能性があります。
ただし、すべての屋上緑化が法令や条例によって設置されたものとは限りません。建物の付加価値や景観向上のため、任意に設けられている場合もあります。
そのため、廃止や縮小を検討する際には、
・建築時の設計図書
・緑化計画書や完了書
・開発時の許可や協議内容
・自治体の条例や基準
・変更に必要な行政手続き
などを確認する必要があります。
東京都の緑化計画書制度でも、提出済みの緑化計画を変更する場合は、変更内容を担当窓口へ説明し、手続きの要否について確認することとされています。
「費用がかかるから撤去する」と、管理組合だけで決められる問題ではないのです。
そのマンションでは検討の結果、屋上緑化を廃止せず、防水工事後に復旧することになりました。
土は一袋ずつ運ばれる
さらにその後、私は施工会社で、屋上緑化を伴う防水改修工事を見学する機会に恵まれました。
屋上では、緑化部分に使われていた土を土のう袋へ詰める作業が行われていました。
土は、そのままではエレベーターや階段で簡単に運べません。
飛散させないように袋へ入れ、重量を考えながら小分けにし、一袋ずつ屋上から下ろしていきます。
植物だけではなく、その下にある土、排水層、各種の部材も、防水工事の支障にならないよう移動または撤去しなければなりません。
防水工事が終われば、必要な部材を復旧し、保管していた土などを再び屋上へ運び、緑化部分をつくり直します。
土のう袋が次々と運ばれていく光景を見ながら、
「これをまた屋上へ戻すのか……」
と、その作業量の大きさを改めて実感しました。完成した屋上緑化だけを見れば、美しい緑の空間です。しかし、その景観を維持するためには、植栽の管理だけでなく、将来の防水工事や大量の資材運搬まで必要になるのです。
この経験から学ぶこと
屋上緑化には、景観の向上、建物表面の温度上昇の抑制、都市環境への配慮など、さまざまな利点があります。上階の住戸から見える緑が、マンションの魅力になっていることもあります。屋上緑化そのものが悪いわけではありません。
一方で、建物は完成した時点で終わりではなく、その後何十年も維持管理を続けていく必要があります。
屋上緑化を維持するためには、
・植栽や土壌の管理
・散水設備や排水設備の点検
・枯れた植物の植替え
・排水口の清掃
・防水層の状態確認
・防水改修時の撤去、保管、復旧
・土や資材を運搬するための費用
なども考えなければなりません。
特に大規模修繕工事では、屋上緑化を一度撤去して復旧する費用が、工事金額に大きく影響する可能性があります。
長期修繕計画を作成する際にも、通常の屋上防水と同じ金額や工事方法で考えることはできません。
第三者アドバイザーから一言
屋上緑化は、つくったときの美しさだけで評価するものではありません。将来、防水層をどのように点検するのか。不具合が発生したとき、どこまで撤去するのか。
防水改修時に、土や植物をどのように移動し、復旧するのか。そして、その費用を長期修繕計画にどのように反映するのか。そこまで考えて、初めて持続可能な屋上緑化になります。
更新時に緑化範囲の縮小や廃止を検討する場合も、まずは建築時の図書や緑化計画、自治体の基準を確認する必要があります。
屋上緑化は正義なのか。
それとも、将来の負担になる設備なのか。
答えは、緑があること自体ではなく、その美しさを維持する仕組みと費用まで準備できているかどうかにあるのではないでしょうか。
施工管理、大規模修繕コンサルティングの経験をもとに、現場で実際に起きた出来事や教訓を、管理組合の皆様に分かりやすくお伝えするシリーズです。
※一部の記事は、個人やマンションが特定されないよう、内容を再構成・匿名化しています。
English Summary
Rooftop greenery can provide an attractive view, reduce surface heat, and improve the environmental quality of a condominium. However, beneath the plants and soil lies the rooftop waterproofing system, which will eventually require inspection and renewal.
At one condominium, the board discussed whether to remove its rooftop greenery because restoring it after waterproofing work would be expensive. One board member suggested abandoning it entirely. However, rooftop greenery may form part of the green area required under the original development approval, local regulations, or a submitted greening plan. It therefore cannot always be removed solely by a decision of the condominium association.
Later, while working for a contractor, I observed a rooftop greening renovation. The soil was placed into individual bags and lowered from the roof one by one. After the waterproofing work, the necessary components, soil, and planting had to be returned to the rooftop. The amount of labor involved made me realize how demanding such work can be.
Rooftop greenery is not inherently a problem. However, its long-term value depends on whether the condominium has planned for planting maintenance, drainage, waterproofing inspections, future removal and restoration work, and the associated costs. A beautiful green roof becomes truly sustainable only when its entire maintenance cycle has been considered.
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