～大規模修繕工事の3つの発注方式を図で比較～
マンションの大規模修繕工事を検討すると、
- 設計監理方式
- プロポーザル方式
- 責任施工方式
という言葉を耳にすることがあります。
ただし、これらは厳密には同じ種類の言葉ではありません。
「設計監理方式」「責任施工方式」は工事の進め方（発注方式）、
「プロポーザル方式」は施工会社を選ぶ方法（選定方式）です。
しかし、実際の大規模修繕工事では比較されることが多いため、本記事ではそれぞれの特徴を分かりやすくご紹介します。
設計監理方式
最も一般的な発注方式です。
まず設計コンサルタントが建物を調査・診断し、
修繕内容や仕様書を作成します。
その後、複数の施工会社から見積を取り、
管理組合が施工会社を選定します。
工事が始まると、
設計コンサルタントが施工状況を確認し、設計どおり施工されているかを監理します。
メリット
第三者の視点で工事内容を確認できる
複数社を比較しやすい
品質管理がしやすい
注意点
コンサルタント費用が必要
工事開始まで比較的時間がかかる
責任施工方式
施工会社が、
調査・設計・施工まで一括して担当する方式です。
窓口が一つになるため、
スピーディーに進めやすいのが特徴です。
メリット
手続きがシンプル
工期を短縮しやすい
コストを抑えられる場合もある
注意点
施工内容を第三者が確認する立場がないため、管理組合自身が工事内容を十分理解することが重要になります。
プロポーザル方式
プロポーザル方式とは、価格だけで施工会社を決めるのではなく、技術提案や担当者の考え方なども含めて総合的に評価する選定方法です。
施工会社には、
- 修繕工事の考え方
- 工事方法
- 居住者への配慮
- 工程計画
- 担当者の経験
などを提案してもらい、プレゼンテーションや質疑応答を経て施工会社を選定します。
価格だけでは分からない「会社の姿勢」や「担当者の対応力」まで確認できることが、この方式の大きな特徴です。
メリット
技術力や提案力も評価できる
担当者の人柄や説明力が分かる
管理組合が納得して施工会社を選びやすい
注意点
選定までに時間がかかる
評価基準を事前に決めておく必要がある
発注方式の違いを図で比較
それぞれの方式をイメージ図で比較すると、次のようになります。
まとめ
どの方式が正解？
実は、「この方式が一番良い」という答えはありません。
マンションの規模、
築年数、管理組合の体制、予算、
求めるサポート内容によって、
最適な方式は変わります。
だからこそ、
それぞれの特徴を理解したうえで選択することが大切です。
第三者アドバイザーから一言
発注方式を決めるとき、「設計監理方式なら安心」「責任施工方式なら安い」と、方式の名称だけで判断することはおすすめできません。
どの方式にもメリットと注意点があります。
重要なのは、選定の過程が管理組合に見えること、工事内容と費用について十分な説明を受けること、そして管理組合が納得したうえで決定することです。
大規模修繕工事は、マンションの大切な修繕積立金を使って行う大きな事業です。
価格だけでなく、工事内容、品質、施工体制、選定過程の透明性を含めて、総合的に判断しましょう。
English Summary
There are several ways to procure a major repair project for a condominium.
Under the design and supervision method, an independent consultant prepares the repair specifications, assists with contractor selection, and monitors the construction work. This makes it easier to compare bids under common conditions and provides an additional level of technical oversight.
Under the design-build or single-contractor method, one contractor handles the investigation, planning, and construction. Communication can be simpler and the project may proceed more quickly, but independent verification of the proposed work and price can be more difficult.
A proposal-based selection method evaluates not only price but also technical proposals, project organization, safety measures, and resident support.
No single method is suitable for every condominium. The appropriate choice depends on the building’s size and condition, the complexity of the work, the available budget, and the condominium association’s ability to manage the process.
Regardless of the method selected, transparency, fair comparison, and clear responsibility are essential for a successful major repair project.
マンション大規模修繕アドバイザー
建築積算士・管理業務主任者・１級建築施工管理技士
大規模修繕コンサルティング業務/現場代理人経験者
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