～大規模修繕工事の3つの発注方式を図で比較～
マンションの大規模修繕工事を検討すると、
- 設計監理方式
- プロポーザル方式
- 責任施工方式
という言葉を耳にすることがあります。
ただし、これらは厳密には同じ種類の言葉ではありません。
「設計監理方式」「責任施工方式」は工事の進め方（発注方式）、
「プロポーザル方式」は施工会社を選ぶ方法（選定方式）です。
しかし、実際の大規模修繕工事では比較されることが多いため、本記事ではそれぞれの特徴を分かりやすくご紹介します。
設計監理方式
最も一般的な発注方式です。
まず設計コンサルタントが建物を調査・診断し、
修繕内容や仕様書を作成します。
その後、複数の施工会社から見積を取り、
管理組合が施工会社を選定します。
工事が始まると、
設計コンサルタントが施工状況を確認し、設計どおり施工されているかを監理します。
メリット
第三者の視点で工事内容を確認できる
複数社を比較しやすい
品質管理がしやすい
注意点
コンサルタント費用が必要
工事開始まで比較的時間がかかる
責任施工方式
施工会社が、
調査・設計・施工まで一括して担当する方式です。
窓口が一つになるため、
スピーディーに進めやすいのが特徴です。
メリット
手続きがシンプル
工期を短縮しやすい
コストを抑えられる場合もある
注意点
施工内容を第三者が確認する立場がないため、管理組合自身が工事内容を十分理解することが重要になります。
プロポーザル方式
プロポーザル方式とは、価格だけで施工会社を決めるのではなく、技術提案や担当者の考え方なども含めて総合的に評価する選定方法です。
施工会社には、
- 修繕工事の考え方
- 工事方法
- 居住者への配慮
- 工程計画
- 担当者の経験
などを提案してもらい、プレゼンテーションや質疑応答を経て施工会社を選定します。
価格だけでは分からない「会社の姿勢」や「担当者の対応力」まで確認できることが、この方式の大きな特徴です。
メリット
技術力や提案力も評価できる
担当者の人柄や説明力が分かる
管理組合が納得して施工会社を選びやすい
注意点
選定までに時間がかかる
評価基準を事前に決めておく必要がある
発注方式の違いを図で比較
それぞれの方式をイメージ図で比較すると、次のようになります。
まとめ
どの方式が正解？
実は、「この方式が一番良い」という答えはありません。
マンションの規模、
築年数、管理組合の体制、予算、
求めるサポート内容によって、
最適な方式は変わります。
だからこそ、
それぞれの特徴を理解したうえで選択することが大切です。
第三者アドバイザーから一言
どの発注方式にも、それぞれメリットと注意点があります。
大切なのは、
「どの方式が優れているか」
ではなく、
管理組合にとって最も適した方式を選ぶことです。
そのためには、各方式の特徴を理解し、必要に応じて専門家の意見も参考にしながら判断することをおすすめします。
マンション大規模修繕アドバイザー
建築積算士・管理業務主任者・１級建築施工管理技士
大規模修繕コンサルティング業務/現場代理人経験者
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